シニアに対する金利は、四〇億円を年利一・五パーセントで借りているので、四〇億円×一・五パーセント＝六○○○万円。
メザニンに対する金利は、二〇億円を年利三パーセントで借りているので、二〇億円×三パーセント＝六○○○万円。
金利は合わせて一億二〇〇〇万円である。
収入から金利を差し引き、残った利益は、五億円マイナスー億二〇〇〇万円＝二億八〇〇〇万円である。
そこで、投資家利回りを求めると、四〇億円の投資に対して三億八〇〇〇万円の利益であるから、三億八〇〇〇万円÷四〇億円で、一番抵当だけだと八パーセントのものが九・五パーセントに上昇する。
三番抵当でレバレッジをかけると利回りはさらに上昇する。
非公開ＲＥＩＴの中には三番抵当をつけて借入れをし利回りを上げているケースもある。
　しかし、金利が上がり、空室が出て埋まらずに賃貸料を値下げしたりして、収入が少なくなると、逆の作用が働き、投資家利回りは大きく低下することになり、配当がゼロになる可能性もある。
　パターンニは、不動産の利回りは変わらないが、金利の上昇によってシニアの金利が年利三パーセント、メザニンの金利が年利四パーセントに上昇した場合である。
不動産から得られる収入は五億円、シニアに対する金利は、四〇億円を年利三パーセントで借りているので一億二〇〇〇万円、メザニンに対する金利は、二〇億円を四パーセントで借りているので八〇〇〇万円。
金利は合わせて二億円である。
収入から金利を差し引き、残った利益は三億円。
投資家利回りを求めると、三億円÷四〇億円＝七・五パーセントとなる。
賃料収入が変わらなくても、金利の上昇で投資家への配当利回りはニポイント下がる。
　求められるＲＥＩＴの説明責任　非公開ＲＥＩＴには三年で解散する三年限、五年で解散する五年限とがある。
未公開ＲＥＩＴは上場されていないから、途中では売れない。
解散するときは公開入札が原則で、そのときに組み入れられていた物件が高く売ることができれば、投資家に解散益が、安い価格でしか売れなければ投資家は解散損が出るという仕組みになっている。
　いま金利はゼロ金利を脱し、上昇トレントに入っている。
賃料が下がれば投資家へのリターンが下がる。
住宅物件や郊外の賃貸ビルは供給より需要が減っているので賃料は下落していくだろう。
その結果、解散時に利益の多くが金融機関への返済に充てられることになり、ＲＥＩＴを購入した投資家への分配がゼロになるケースも想定される。
そのときにはＲＥＩＴの出資者の出資分の一部は紙切れになる。
最悪の事態を想定すれば、メザニンの融資も全額は返ってこないヶ一スも考えられる。
最近の未公開ＲＥＴ⊥Ｔのなかには、三番抵当までつけて見かけ上の利回りを上げているヶ一スが多くみられるのは、先にもふれた通りである。
　このようにＲＥＩＴの仕組みは複雑であるため、リスクについて、ＲＥＴITに出資している出資者や融資者など、それを買っている投資家が詳細を十分承知していないケースが多いようだ。
　こうした点を改善するため、平成一七年コー月、金融審議会は、株式など投資性がある金融商品の販売を包括的に規制する「投資サービス法」に関して、報告書をまとめた。
報告書では元本割れのリスクなどの顧客への説明を義稗づけ、説明を怠った機関は行政処分する内容になっているケースもある。
金融庁は、「証券取引法等の一部を改正する法律案」および「証券取引法等の一部を改正する法律の施行等に伴う関係法律の整備等に関する法律案」を平成一八年に成立させた。
法律名も従来の「証券取引法」から「金融商品取引法」と改められ、平成一九年施行。
内容などの開示ほか、制度について一定の周知期間をおき、平成二一年三月決算から義務化される。
　家賃収入の下落は、普通はじわりと起きるだろう。
しかし、金利は急激に上昇することがある。
ＲＥＩＴの価格は金利と逆相関だから、そのときはＲＥＩＴの価格は急激に下落する。
そのような問題が表面化する前に、ＲＥＩＴに関する説明責任を徹底するための、「金融商品取引法」施行である。
　Ｊ‐ＲＥＩＴの場合、金融機関からの融資は、多くても投資に必要な資金の六〇パーセント程度だからＪ‐ＲＥＩＴを買った投資家が損をするケースは起こりうるが、組成している業者がマイナスの物件をプラスの物件と組み換えることができるので、母体が有力不動産会社であれば、融資をしている金融機関も投資家も大きな損はしないであろう。
　また、Ｊ‐ＲＥＩＴはメガバンクから金融派生商品キャップ（金利が一定水準を上回ったらその分を補填する商品）を購入して金利上昇のリスクを回避している。
購入されているキャップは、三パーセントが多いといわれている。
金利が三パーセントを上回ればその分はキャップを売った業者（銀行）がその上昇分を負担する。
これまで金利が三パーセントを上回ったことはないからキャップを売ったメガバンクは益を出し続けている（キャップは金利が高く設定されているほど購入する価格は低く、金利が低く設定されているほど高い。
相対で取引されるので実態はよく分からないが……）。
　上場ＲＥＩＴの場合は市場価格の動向を見て自らの判断で売ればいい。
しかし未公開ＲＥＩＴは換金できない。
前述したように、未公開ＲＥＩＴは深刻な問題になる可能性がある。
未公開ファンドは金利が上昇し、ファンドの期限が来て解散時に損失を出し、融資した分に食い込めば、ＲＥＩＴに融資した銀行の損失となる。
ファンドの購入者も損失になる。
　資金の運用に苦労している信用組合、信用金庫、企業年金、また大口の資産家などが各種不動産ファンドに資金を出している未公開ＲＥＩＴに出資したり、証券の購入をしているケースもあると聞く。
業務純益の利幅の薄い地方銀行や第二地銀、信用金庫などのなかには、かなりの額をこのメザニンとして融資したり、私募ファンドを購入しているところもあると見られている。
それだけに、償還期間が決められていて満期になれば公開入札で売却される未公開のＲＥＩＴのほうがよほど心配である。
メザニンを融資しているのは中小の金融機関である。
それらは経営危機に陥る心配がある。
前回のバブル崩壊のときと違い、ペイオフも周知徹底されている。
　このようにわが国の中小金融機関が、リスクの大きいＲＥＩＴをはじめとする各種不動産への融資やファンドの購入に走るのには理由がある。
　日本はリテールバンクが多すぎる悩みを抱えている。
今回のＲＥＩＴバブルの崩壊で、これらの問題を解決するのに一番のネックになるのは雇用の問題であろう。
　日本の金融機関で働く人を減らさなければならない時代がきている。
　幸いなことに、日本の製造業にはここに来て国内生産比率を高めたいとの意向を持つ企業が多い。
その理由は日本で生産された製品の品質が高いこと。
ＷＴＯ（世界貿易機関）非加盟国で生産すればその国に生産技術が流出し、発展途上国で模造品が生産される恐れがあるからである。
　リテールバンクから人材不足の製造業やメガバンクほか他産業へのスムーズな人の移動が行なわれれば、雇用の問題は解決可能であろう。
　私はO府T市の小学校で学んだ。
同窓会が開かれていたが、話題はもっぱら昔話。
一五年ほど前から参加しなくなった。
中学・高校はK学園で学んだ。
K市で同窓会が開かれている。

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